อสังหาฯภูธรกระอัก

อสังหาฯภูธรกระอัก : สะเทือนไปทุกหย่อมหญ้า จากมาตรการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คุมอัตรา ส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน หรือ "LTV" สำหรับบ้านหลังที่ 2 และบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทไม่เกิน 80% และให้มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 นอกจากดีเวลอปเปอร์ส่วนกลางที่ไม่เห็นด้วยแล้ว อสังหาฯตามต่างจังหวัด ยังรวมตัวต้าน "ยาแรง" เพราะเชื่อว่าผลที่ออกมาจะกระทบต่ออุตสาหกรรมนี้เป็น "โดมิโน"

ห่วงซ้ำเติมหนี้เสีย

มุมสะท้อนของกลุ่มอสังหา ริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมาต่างระบุว่าลูกค้าที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับโครงการ หลังวันที่ 1 มกราคม 2562 (ค้างท่อ) จะไม่สามารถโอนบ้านได้ เพราะต้องหาเงินเพิ่มในระยะสั้นที่ขาดประมาณ 10% ของวงเงิน ซึ่งไม่น่าจะหาได้ทัน อันจะเกิดปัญหาทั้งตัวผู้ซื้อที่ได้วางแผนการอยู่อาศัยไปแล้ว และผลกระทบต่อผู้ดำเนินโครงการที่ไม่สามารถโอนบ้านได้ ทำให้รายรับไม่เข้าตามกำหนดขาดกระแส เงินสด โครงการหยุดชะงัก และอาจไม่สามารถดำเนินโครงการต่อภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ตึงตัวเช่นในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ดำเนินโครงการที่เป็นรายเล็กที่มีสภาพทางการเงินที่ตึงตัวอยู่แล้ว เท่ากับเป็นการซ้ำเติมให้เกิด หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL)ชะลอการลงทุนและอาจส่งผล กระทบเป็นโดมิโน สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ อาจจะมีผลกระทบในระยะสั้น และสามารถปรับตัวได้ในอนาคตและจะได้รับอานิสงส์จากที่ผู้ประกอบการรายเล็กหายไปจากตลาด

ที่ผ่านมาสัดส่วน LTV ในระดับ 100% ของราคาบ้านปฏิบัติกันมานานแต่ในช่วงหลังประเด็นที่น่าเป็นห่วงคือ "สินเชื่อเงินทอน" โดยเริ่มต้นจากเจ้าของโครงการศรีธนญชัยเสนอผลประโยชน์เงินสดให้กับลูกค้ากรณีทาวน์เฮาส์สูงถึงหลังละ 300,000 บาท และบ้านขนาดเล็กถึงหลังละ 700,000 บาท ซึ่งเสนอในรูปแบบของ "ส่วนลดพิเศษ" ซึ่งลูกค้านอกจากได้บ้านแล้วยังได้เงินสดติดมือกลับบ้าน พร้อมไปปิดวงเงินบัตรเครดิต ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำพิเศษ การกระทำ เช่นนี้ถือว่าเป็นการผิดวินัยการให้สินเชื่ออย่างชัดเจน ทั้งๆ ที่ทางธนาคารผู้ปล่อยต่างรู้ข้อมูลเป็นอย่างดี จะสังเกตได้จากราคาโอนตาม ทด กับวงเงินกู้แตกต่างกันมาก แต่เพราะทางธนาคารต้องการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อ ลูกค้าต้องการกู้เงินต้นทุนต่ำ และผู้ขายต้องการขายบ้าน ประเพณีการซื้อบ้านได้เงินทอนจึงระบาดอย่างรวด เร็ว บางกรณีลูกค้าที่มีปัญหาเรื่องหนี้สินเช่นบัตรเครดิตไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้ เกิดมีศรีธนญชัยอีกประเภทหนึ่งซึ่งช่วยผู้กู้โดยให้เงินกู้นอกระบบระยะสั้นเพื่อลูกค้านำไปปิดยอดหนี้สิน อันเป็นการช่วยเหลือให้ลูกค้าที่ติดสภาพคล่องทางการเงินสามารถซื้อบ้านได้และยังมีเงินสดติดมือกลับบ้านอีกด้วย

กำจัด'เงินทอน'ศรีธนญชัย

คอนโดฯ บางโครงการเสนอผลตอบแทนการเช่าถึงปีละ 8-15% ผู้คนหลงซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนตามโฆษณาชวนเชื่อ ซึ่งเป็นการสร้างกลไกเทียมขึ้นมาเป็นดีมานด์เทียม ซึ่งโครงการจำนวนมากไม่สามารถยืนยันความถูกต้องได้ หากมีซัพพลายเช่นนี้เติมเข้าไปในตลาดจำนวนมาก ซึ่งปัจจุบันก็มากอยู่แล้ว จะส่งผลถึงการโอเวอร์ซัพพลาย ระบบการเงินขาดสภาพคล่องส่งผลให้เกิดความเสี่ยงต่อภาคการเงินในอนาคต ข้อเสนอขอให้แก้ปัญหาเรื่อง "สินเชื่อเงินทอน" ก่อน เพื่อให้เกิดการปรับตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งหากเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขอย่างทันทีจะส่งผลกระทบต่อวงการอสังหาฯอย่างชัดเจน ซึ่งทาง ธปท. จะจับตาติดตามสถานการณ์ต่อไปหลังจากนั้น จึงค่อยๆ เสริมมาตรการอื่นมาตามลำดับอย่างค่อยเป็นค่อยไป จะทำให้ผู้ประกอบการใช้เวลาสามารถปรับตัวได้

ทั้งนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกสะท้อนว่ากรณีบ้านหลังที่ 2 ไม่ควรเพิ่มสัดส่วน LTV เป็น 20% ความจำเป็นในการซื้อบ้านหลังที่ 2 เนื่องจาก 

1. ลูกค้าซื้อบ้านไปนานแล้ว รายได้ดีขึ้นต้องการเปลี่ยนบ้านใหม่ และบ้านเดิมปล่อยเช่า เป็นการเสริมรายได้ให้กับตนเองกรณีนี้ยังเป็นการช่วยเหลือผู้ที่ยังไม่มีความสามารถในการกู้ซื้อบ้านให้ได้มีที่อยู่อาศัยในภาระค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่าการซื้อและหากยังไม่มีความจำเป็นที่เป็นเจ้าของบ้านในขณะนั้น กรณีการอยู่อาศัยโดยการเช่าเป็นที่นิยมและปฏิบัติใช้เป็นส่วนมากในต่างประเทศ บางรัฐสนับสนุนให้เกิดการซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า เป็นการนำเงินในระบบออกมาใช้ และเป็น การแก้ปัญหาเรื่องที่พักอาศัยสำหรับคนรายได้น้อย หรือผู้ที่ยังไม่พร้อมที่จะจัดหาซื้อในเวลานั้น 

2. ในเมืองเศรษฐกิจเช่นชลบุรี ระยอง ผู้ที่เข้ามาทำงานในพื้นที่เป็นผู้ที่ย้ายสำมะโนครัวมาจากที่อื่นจึงมีความจำเป็นในการจัดหาที่พักอาศัยสำหรับวันทำงาน หรือ ต้องการซื้อบ้านเพราะเปลี่ยนสถานที่ทำงาน การเพิ่มสัดส่วน LTV จึงเป็นการสร้างภาระให้กับคนกลุ่มนี้

3. กรณีการกู้ร่วม เช่นลูกต้องการซื้อบ้าน แต่รายได้ไม่ถึงพ่อแม่เป็นผู้กู้ร่วมจะเข้าข่ายบ้านหลังที่ 2 เป็นการสร้างภาระให้กับผู้ซื้อโดยใช่เหตุ

การออกมาตรการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ มีโอกาสสร้างผล กระทบต่อเนื่องเป็นวงกว้างได้ ทั้งผู้ประกอบการ ภาคการเงิน ภาคการก่อสร้าง ภาคอุตสาหากรรม ร้านค้าวัสดุ ของกินเครื่องใช้ การจ้างงาน และอื่นๆ อีกเป็นจำนวนมาก การพิจารณาดำเนินการใดๆ อาจส่งผลกระทบในระยะยาวต่อเนื่อง ซึ่งผู้พิจารณาควรคำนึงถึงผลกระทบที่อาจตามมาด้วย การพิจารณาออกมาตรการใดๆ ควรดำเนินการไปปรับแก้เกณฑ์อย่างค่อยเป็นค่อยไป เพราะหากเกิดผล กระทบขึ้นอย่างรุนแรงดังเช่นที่ผ่าน มา ก็มักจะหาคนรับผิดไม่ได้

Source: ฐานเศรษฐกิจ

เพิ่มเพื่อนเพื่อติดตามข่าวสารการเงิน เศรษฐกิจรอบโลกได้ที่ คลิ๊ก
เข้ากลุ่มนักเทรดใน Facebook คลื๊ก นี้

 

0 Share