ภาพรวมอุตสาหกรรมโดยรวมของประเทศไทยยังมีเสถียรภาพ เนื่องจากความต้องการในการขยายโรงงานใหม่จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่า การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 เพิ่มขึ้น 258%
เมื่อเทียบกับปีก่อนมีมูลค่า 3,380 ล้านดอลลาร์สหรัฐ อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นอย่างมากของ FDI ในภาคการผลิตยังคงไม่ได้แปลว่ายอดขายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น โดยผู้ผลิตอาจอัพเกรดเครื่องจักรในโรงงานที่มีอยู่แทนที่จะขยายไปยังโรงงานใหม่
ปัจจุบันประเทศไทยเป็นผู้ผลิตยานยนต์รายใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และอยู่ในอันดับ 12 ของโลก อุตสาหกรรมรถยนต์ซึ่งเป็นหนึ่งในตัวขับเคลื่อนความต้องการที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูป เห็นได้จากการผลิตรถยนต์ในไตรมาส 3 ปี 2561 มีจำนวน 5.47 แสนคัน เพิ่มขึ้น 3.9% จากปีก่อน แม้ว่าปริมาณการผลิตรถยนต์ทั้งหมดในไตรมาส 3 ปี 2561 จะสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2556 แต่ยอดส่งออกรถยนต์ในไตรมาส 3 ปี 2561 ลดลง 5.3% จากปีก่อน อยู่ที่ 2.96 แสนคัน
สำหรับความต้องการที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมยังคงที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ซึ่งราคาส่วนใหญ่ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงจากการสำรวจของบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย พบว่า ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2561 มีจำนวน 306 ไร่ ลดลง 60% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2560 ที่มีจำนวน 758 ไร่ สาเหตุหลักมาจากการขายที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมที่สูงในไตรมาสแรกปี 2560 จากนิคมอุตสาหกรรม WHA Eastern Seaboard 4 (WHA ESIE4) จำนวน 473 ไร่ ให้แก่บริษัท คอนติเนนทอล ผู้ผลิตยางรถยนต์สัญชาติเยอรมนี
ณ ไตรมาส 2 ปี 2561 อัตราพื้นที่ว่างของโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 27.3% จาก 29.1% ในไตรมาสก่อนหน้า อัตราพื้นที่ว่างได้ลดลงอย่างช้าๆ เนื่องจากโรงงานที่มีอยู่ถูกปล่อยให้เช่าพื้นที่ออกไป
ทั้งนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับโลจิสติกส์ในประเทศไทย ส่วนใหญ่มาจากการเติบโตของอี-คอมเมิร์ซ และบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค ณ ไตรมาส 2 ปี 2561 ปริมาณการขายรวมของพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ยังคงอยู่ที่ 3.4 ล้านตารางเมตร และอัตราการใช้พื้นที่ลดลงเล็กน้อยจาก 80.4% เป็น 79.6% ซึ่งซีบีอาร์อีคาดว่าอัตราการใช้พื้นที่ที่ลดลงนั้นเป็นเพียงครั้งเดียวเท่านั้น เพราะความต้องการใช้พื้นที่ยังคงเติบโตรับกับทิศทางธุรกิจอี-คอมเมิร์ซและสินค้าอุปโภคบริโภคในช่วงขาขึ้น
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มในปีนี้สงครามการค้าที่อาจจะทวีความรุนแรงมากขึ้นอาจส่งผลดีต่อตลาดอุตสาหกรรมของไทยนับตั้งแต่เริ่มสงครามการค้าในปี 2561 ผู้พัฒนารายใหญ่ของนิคมอุตสาหกรรมบางรายอ้างว่าพวกเขาอยู่ระหว่างการเจรจากับผู้ผลิตชาวจีนจำนวนมากที่ต้องการย้ายฐานการผลิต หรือโรงงานมายังประเทศไทย โดยเฉพาะใน จ.ระยอง และชลบุรี ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งดึงดูดผู้ผลิตของการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ซึ่งมีแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและแรงจูงใจในการลงทุนและได้รับความสนใจจากต่างประเทศ
นอกเหนือจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเขตปลอดอากรในนิคมอุตสาหกรรมยังคงดึงดูดผู้ผลิตชาวจีนในการขยายฐานผลิตมาเขตปลอดอากร เป็นเขตพิเศษที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งให้ข้อได้เปรียบทางการเงินโดยเฉพาะในเรื่องการยกเว้นภาษี ในปีนี้เขตปลอดอากรจะมีบทบาทที่สำคัญยิ่งขึ้นในการเชิญชวนและสนับสนุนให้ ผู้ผลิตจีนขยายฐานการผลิตมาอยู่ในไทย หากสงครามการค้ายังรุนแรงขึ้น
สำหรับตลาดโรงงานสำเร็จรูป คาดว่า ปีนี้อุปทานทั้งหมดจะมีเสถียรภาพ โดยอัตราพื้นที่ว่างลดลง เนื่องจากโรงงานที่มีอยู่ยังคงมีการปล่อยเช่าหรือขายให้กับผู้ผลิต ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจะได้รับแรงหนุนจากผลกระทบของสงครามการค้า ผู้พัฒนาโรงงานจำนวนมากกำลังมุ่งหน้าไปยังกลยุทธ์ Built-to-Suit ซึ่งเป็นการออกแบบสำหรับความต้องการเฉพาะของลูกค้า โดยมีระยะเวลาการเช่านานขึ้นอยู่ที่ 10-15 ปี
ปัจจุบันพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่นั้นมีซัพพลายที่จำกัดในพื้นที่บางนาตราดระหว่าง กม.18 และ กม.23 ซึ่งเป็นทำเลที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดสำหรับบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภคและอี-คอมเมิร์ซ ที่ผ่านมา มีที่ดินเหลือจำกัดในเขตพื้นที่สีม่วง หรือเขตอุตสาหกรรม ซึ่งสามารถสร้างคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่ ที่จะทำให้ค่าเช่าคลังสินค้าในทำเลที่ดีนั้นเพิ่มขึ้น
ศูนย์โลจิสติกส์ไช่เหนียว (Cainiao) ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง Alibaba และ WHA Group ตั้งอยู่บนถนนบางนาตราด กม.35 อยู่ระหว่างพัฒนาบนพื้นที่ราว 300 ไร่ การทำงานร่วมกันระหว่าง ผู้พัฒนาคลังสินค้ารายใหญ่ที่สุดของประเทศไทยและยักษ์ใหญ่ระดับโลกด้านอี-คอมเมิร์ซ บ่งบอกถึงสัญญาณการเติบโตที่ดีในธุรกิจอี-คอมเมิร์ซของตลาดค้าปลีก
โดย โชคชัย สีนิลแท้
Source: Posttoday
