ยักษ์อสังหาไม่กลัวฟองสบู่ - อสังหาฯไม่หวั่นฟองสบู่ เปิดโครงการใหม่ทุกวัน ไตรมาส 4 รายใหญ่ปักหมุด "คอนโดฯ-บ้าน" อีก 102 โครงการ มูลค่ากว่า 1.38 แสนล้านบาท

"คอลลิเออร์สฯ" เผยซัพพลายพุ่งในรอบ 10 ปี ชี้ 7 เดือนแรก อนุมัติ EIA คอนโดฯ 55 โครงการ แบงก์ชาติส่งสัญญาณเตือนซัพพลายล้น-สินเชื่อแข่งเดือด ดีมานด์เทียมโผล่ เตือนดอกเบี้ยขาขึ้นเสี่ยงหนี้เสีย

แบงก์ชาติห่วงซัพพลายล้น

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่า การสายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ระบุว่า แม้ว่าระบบการเงินโดยรวมมีเสถียรภาพ แต่ยังต้องติดตามความเสี่ยงที่อาจสร้างความเปราะบางให้เสถียรภาพระบบการเงินในอนาคต โดยเฉพาะพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น (search for yield) ในภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลานาน ซึ่งอาจนำไปสู่การประเมินความเสี่ยงต่ำกว่าที่ควรจะเป็น นอกจากนี้ กนง.แสดงความกังวลต่อภาวะการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ส่งผลให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อลดลง รวมทั้งให้ติดตามภาวะซัพพลายคงค้างของอาคารชุดในบางพื้นที่ ตลอดจนพฤติกรรมการก่อหนี้ของภาคครัวเรือน เนื่องจากสถานะหนี้ครัวเรือนยังไม่ปรับตัวดีขึ้น และความสามารถในการชำระหนี้ของภาคธุรกิจเอสเอ็มอี

ปัจจุบันสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อด้วยเงื่อนไขที่ผ่อนปรนมากขึ้น เช่น การขยายอายุการกู้ยืมออกไป ซึ่งทาง ธปท.จะใช้มาตรการ micro prudential ในการควบคุมดูแลในเบื้องต้นในแต่ละสถาบันการเงิน แต่ถ้าความเสี่ยงยังมากขึ้นอาจมีความจำเป็นต้องใช้มาตรการ macro prudential ในลำดับต่อไป ธปท.ไม่ต้องการให้แข่งปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากเกินไป เพื่อลดความเสี่ยงที่จะตามมา

ดอกเบี้ยขาขึ้นหนี้เสียเพิ่ม

แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์กล่าวว่า ในภาวะที่สัญญาณดอกเบี้ยอยู่ในทิศทาง ขาขึ้น ทำให้อาจเป็นการเพิ่มความเสี่ยงให้เกิดเป็นหนี้เสียมากขึ้น เนื่องจาก ภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นก็จะทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดน้อยลง ประกอบกับการแข่งขันของผู้ประกอบการอสังหาฯในการขยายโครงการอย่างต่อเนื่อง ทำให้ลูกค้าอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดฯยังมีสัดส่วนของลูกค้าซื้อเพื่อเก็งกำไรค่อนข้างสูง แม้ว่าจะมีตลาดของชาวต่างชาติเข้ามามากก็ตาม

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นับถอยหลังเข้าสู่ไตรมาส 4/61 ช่วงโค้งสุดท้ายของปี ท่ามกลางปัจจัยลบรุมเร้า ไม่ว่าจะเป็นปัญหาเทรดวอร์ระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น โฟกัสภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์-ลักเซอรี่ จนทำให้มีข้อวิตกกังวลว่า ตลาดเมืองไทยจะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์หรือไม่

ขณะที่มีปัจจัยบวกจากความชัดเจนทางการเมืองภายในประเทศที่จะมีการเลือกตั้งทั่วไปภายในปี 2562 ส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกลุ่มผู้ประกอบการ พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ประกาศวางแผนลงทุนใหม่ไม่น้อยกว่า 102 โครงการ รวมมูลค่าลงทุน 1.3 แสนล้านบาท

เปิดเพิ่ม 102 โครงการ

ข้อมูลสำรวจของคอลลิเออร์ส อินเตอร์ เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า สำรวจแผนลงทุนเฉพาะในไตรมาส 4/61 พื้นที่กรุงเทพฯ ผู้ประกอบการเตรียมพัฒนาโครงการใหม่ไม่ต่ำกว่า 102 โครงการ จำนวน 23,917 ยูนิต มูลค่ารวม 138,800 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 70 โครงการ รวม 7,500 ยูนิต มูลค่า 55,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 32 โครงการ 16,417 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 83,800 ล้านบาท

หากเป็นไปตามแผนลงทุนที่ประกาศ ไว้ ในส่วนของคอนโดฯ อาจเห็นซัพพลายเปิดใหม่สูงถึง 62,533 ยูนิต ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี

สำหรับแผนเปิดโครงการใหม่ของ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อาทิ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) วางแผนเปิดตัวในครึ่งปีหลัง 30 โครงการ มูลค่า 49,210 ล้านบาท แบ่งเปิดตัวในไตรมาส 3/61 จำนวน 12 โครงการ มูลค่า 17,980 ล้านบาท และไตรมาส 4/61 จำนวน 18 โครงการ มูลค่า 31,230 ล้านบาท

พฤกษาฯ-แสนสิริ-แลนด์ฯพรึ่บ

บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท วางแผนเปิดโครงการใหม่ 42 โครงการ มูลค่ารวม 41,500 ล้านบาท โดยปรับสัดส่วนคอนโดฯมากขึ้นให้สอดคล้องกับความต้องการตลาด แบ่งเป็นเซ็กเมนต์คอนโดฯกลุ่มพรีเมี่ยม 3 โครงการ มูลค่า 5,200 ล้านบาท กลุ่มแวลู 7 โครงการ มูลค่า 12,300 ล้านบาท

บมจ.แสนสิริมีแผนเปิดเพิ่มอีก 15 โครงการ มูลค่ารวม 36,900 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 6 โครงการ บ้านเดี่ยว 4 โครงการ ทาวน์เฮาส์ 6 โครงการ

บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เตรียมแผนพัฒนาในช่วงไตรมาส 4/61 จำนวน 5 โครงการ เป็นบ้านจัดสรร 19,100 ล้านบาท จำนวน 2,585 ยูนิต

SC-ศุภาลัย-ออริจิ้นฯลุย

บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์เตรียมลงทุนในไตรมาส 4/61 อีก 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 8,100 ล้านบาท อาทิ คอนโดฯ Niche Mono บรมราชชนนี, โครงการในพัทยาเฟสใหม่, โครงการบ้านร่วมฝันและโครงการร่วมทุนกับกลุ่มฮันคิว เรียลตี้อีก 2 โครงการ

บมจ.ศุภาลัยเตรียมเปิดตัว 9 โครงการ แนวราบ 7 โครงการในกรุงเทพฯและปริมณฑล และคอนโดฯ 2 โครงการ

บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ วางแผนเปิดโครงการใหม่มูลค่า 21,000 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงโครงการมิกซ์ยูสภายใต้ แบรนด์พาร์ค ออริจิ้น 3 ทำเล กับโครงการแนวราบอีก 3 โครงการ

บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น สำหรับแผนพัฒนาโครงการในช่วงครึ่งปีหลังอีก 15 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 14 โครงการ 13,300 ล้านบาท มาจาก 3 เซ็กเมนต์ คือ กลุ่มราคาเกิน 20 ล้านบาท, ราคา 8-20 ล้านบาท และราคาต่ำ 5 ล้านบาท ในจำนวนนี้มีคอนโดฯเพียง 1 โครงการคือ "แชมเบอร์ส อ่อนนุช สเตชั่น" มูลค่า 1,700 ล้านบาท

อารียาฯเพิ่ม 8 โครงการ

นายวิวัฒน์ เลาหพูนรังษี ประธานกรรมการอาวุโส บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ครึ่งปีแรก 2561 บริษัทมียอดขายรวม 4,852 ล้านบาท คาดการณ์ยอดขายครึ่งปีหลังทำเพิ่มอีก 5,045 ล้านบาท เพื่อมุ่งหน้าสู่เป้ายอดขายทั้งปีนี้ 10,000 ล้านบาท

ครึ่งปีหลังมีแผนเปิดตัว 8 โครงการมูลค่ารวม 7,275 ล้านบาท โดยมี 3 โครงการไฮไลต์ คือ ทาวน์โฮม Mandarina เอกมัย-รามอินทรา สไตล์โมเดิร์นทรอปิคอล มูลค่า 950 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 7.5 ล้านบาท, โฮมออฟฟิศ The Parti เกษตร-นวมินทร์ มูลค่า 800 ล้านบาท ราคาเริ่ม 11.9 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม A Space Mega บางนา 2 ต่อยอดความสำเร็จจากเฟสแรกที่ปิดการขายแล้ว 100% ราคาเริ่มต้น 1.79 ล้านบาท

เมเจอร์ฯชะลอสินค้าพรีเมี่ยม

ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวล ลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทเห็นสัญญาณชะลอตัวของตลาดพรีเมี่ยม กับลักเซอรี่ตั้งแต่กลางปี 2561 ที่ผ่านมา ดังนั้นจึงได้ชะลอการเปิดตัวคอนโดฯ ในกลุ่มระดับราคาอยู่ที่ 200,000-300,000 บาท/ตารางเมตร

"อย่างไรก็ตาม เรายังมีการเปิดตัวห้องชุดตารางเมตรเริ่มต้น 1 แสนบาท อยู่บ้าง เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักเน้นขายคนไทย ซึ่งมีการชะลอตัดสินใจบ้าง เพราะฉะนั้นเราก็รอประเมินสถานการณ์ภาพรวมในปีหน้าอีกที" ดร.สุริยากล่าว

ลุ้นมหกรรมบ้านฯดันยอด

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การส่งสัญญาณของแบงก์ชาติถือเป็นภาพบวก เพราะทำให้ตลาดไม่เกิดดีมานด์เทียม ขณะที่ตลาดระดับกลางราคาต่ำ 5 ล้านบาท ต้องยอมรับว่ามีปัญหายอดปฏิเสธ สินเชื่อในระดับสูง 20-30% ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะหนี้ครัวเรือนยังทรงตัวระดับสูง แม้ตัวเลขลดลงมาบ้างก็ตาม

ปัญหากำลังซื้อของประชาชนเป็นโจทย์ใหญ่ ซึ่งผู้บริโภคเองต้องสำรวจความพร้อมในการก่อหนี้เช่นกัน

"ในส่วนของ เอ็น.ซี.ฯตั้งเป้ายอดโอนทั้งปี 2,700 ล้านบาท ช่วงครึ่งปีแรกทำได้แล้ว 50% ในช่วงไตรมาสสุดท้ายเป็นจังหวะทำผลงาน แม้ไม่มีมาตรการรัฐมากระตุ้นอสังหาฯ แต่ก็ยังมีตัวช่วยโดยเฉพาะงานมหกรรมบ้านและคอนโดในช่วงต้นตุลาคมนี้ เป็นโอกาสของผู้บริโภคในการเลือกช็อปอสังหาฯ ผู้ประกอบการแข่งขันทั้งโปรดักต์ ทำเล และโปรโมชั่น" นายสมนึกกล่าว

LPN ขานรับแบงก์ชาติ

นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน เจ้าหน้าที่ปฏิบัติการระดับสูง บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า การที่แบงก์ชาติออกมาส่งสัญญาณแรงถือเป็นเรื่องที่ดี แสดงถึงภาครัฐไม่พยายามฝีนตลาดและทำให้มีกลไกตลาดมาควบคุม ดังนั้นจึงไม่น่าจะลุกลามเป็นปัญหาฟองสบู่อสังหาฯ ขณะที่มองว่าการแข่งขันสูงคงที่ ไม่หวือหวากว่าไตรมาส 4/60 แต่ความรุนแรงก็ไม่ได้ลดลง

ในส่วนของ LPN ไตรมาส 4/61 ถือเป็นช่วงมียอดโอนเยอะที่สุด 5,000 กว่าล้านบาท จากเป้าทั้งปีตั้งไว้ 13,000 ล้านบาท รวมทั้งยังเป็นเกมบุกโดยวางแผนเปิดตัวใหม่ 4 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดฯกับออฟฟิศ และบ้านแนวราบอย่างละครึ่ง มูลค่ารวม 6,000-7,000 ล้านบาท

"ยอมรับว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อยังสูงจะเห็นว่าแบงก์อาจคุมเข้มงวดสินเชื่อคอนโดฯ แต่สินเชื่อบ้านจะผ่อนคลายมากกว่า อาจเป็นเพราะที่อยู่อาศัยแนวราบ ลูกค้าผู้ซื้อเป็นเรียลดีมานด์ ไม่ใช่ นักเก็งกำไร"

เพอร์เฟคไหวทันโตแนวราบ

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ทิศทางตลาดตั้งแต่ต้นปี 2561 พบว่าคอนโดฯเริ่มมีภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล ปีนี้บริษัทจึงให้น้ำหนักกับแนวราบจำนวน 19 โครงการ เปิดตัวไปแล้ว 13 โครงการ และไตรมาส 4 เตรียมเปิดอีก 6 โครงการ

"สภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องแบบนี้ สินค้าแนวราบบริหารจัดการยืดหยุ่นกว่าคอนโดฯ" นายวงศกรณ์กล่าว

อนันดาเจวีมาม่าหมื่นล้าน

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไตรมาสสุดท้ายของปีมีปัจจัยบวกอยู่ที่แนวโน้มความเชื่อมั่น ผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับสูง รัฐบาล มีการลงทุนด้านการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าอย่างต่อเนื่อง ส่วนปัจจัยลบยังคงเป็นความเสี่ยง เรื่องสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐ

อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 4/61 อนันดาฯมีแผนเปิดตัวใหม่เป็นคอนโดฯ 1 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้านบาท กับแนวราบ 2 โครงการ มูลค่า 800 ล้านบาท โดยตั้งเป้าหมายยอดโอนเติบโตสูงถึง 152% จากปีก่อน เป็น 38,000 ล้านบาทในปีนี้

"อนันดาฯได้ขยายฐานนักลงทุนโดยร่วมกับกลุ่มไทยเพรสสิเด้นท์ฟู้ดส์ (ผู้ผลิตมาม่า) มาร่วมลงทุนในคอนโดฯ 3 โครงการ ได้แก่ ไอดิโอ โมบิ รางน้ำ มูลค่า 2,388 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 36.4%, ไอดิโอ คิว สุขุมวิท 36 มูลค่า 4,316 ล้านบาท ขายแล้ว 54.2% และไอดิโอ นิว พระราม 9 มูลค่า 2,995 ล้านบาท มียอดขาย 68.4% ซึ่งจะทำให้บริษัทเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งต่อไป" นายชานนท์กล่าว

โกลด์อัดเพิ่ม 2 หมื่นล้าน

นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า โรดแมปเลือกตั้งส่งผลดีแน่นอน อย่างไรก็ดีแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น จะกระทบต่อกำลังซื้อ ต้นทุนสินค้าทุกอย่างสูงขึ้นจากต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น กระทบภาค อสังหาฯ เพราะต้นทุนพัฒนาโครงการจะสูงขึ้น นอกจากนี้ยังกระทบต่อภาวะหนี้สินครัวเรือนสูงขึ้นจากภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น

"ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินก็จะมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น ตลาดบ้านแพงจะกลับมา เพราะผู้ประกอบการหันไปหาตลาดใหม่ ๆ รวมถึงการหาลูกค้าต่างประเทศเข้ามาเสริม การลงทุนในคอนโดฯ ก็จะน้อยลง เนื่องจากความคุ้มค่าในการลงทุนจะลดลง"

สำหรับแผนลงทุนในครึ่งปีหลังจะเปิดเพิ่ม 17 โครงการ อาทิ สาทร บางนา ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ แบ่งเป็นทาวน์โฮม 9 โครงการ บ้านแฝด 4 โครงการ บ้านเดี่ยว 3 โครงการ และต่างจังหวัด 1 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 21,300 ล้านบาท

7 เดือน ผ่าน EIA กว่าครึ่งร้อย

ขณะที่จากการสำรวจข้อมูลการอนุมัติ เรื่องการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) การก่อสร้างโครงการคอนโด มิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ จากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตั้งแต่เดือน ม.ค.-ก.ค. 2561 ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ พบว่าได้รับ อนุมัติถึง 55 โครงการ รวม 25,881 ห้อง โดยเป็นการกระจุกตัวอยู่ในเขตจตุจักรมากกว่า 10 โครงการ อาทิ โครงการแมสซารีน รัชโยธิน 476 ห้อง (บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด) โครงการ MARU Ladprao 15 จำนวน 332 ห้อง (บริษัท เอ็มเจดี เรสซิเด้นส์ จำกัด) โครงการ Elio Del Moss 1,524 ห้อง (บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย เสนานิคม จำกัด) โครงการ Knightsbridge Prime Ratchayothin 334 ห้อง (บริษัท ออริจิ้น สเฟียร์ จำกัด) โครงการ METRIS LADPRAO 8 จำนวน 193 ห้อง (บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เอสเตท จำกัด) เซ็นทริค รัชโยธิน 261 ห้อง (บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น) เป็นต้น

นอกจากนี้ชัดเจนว่าโครงการของบริษัทขนาดใหญ่ มุ่งเปิดตามแนวรถไฟฟ้า อาทิ โครงการเดอะ เบส สะพานใหม่ จำนวน 820 ห้อง (บริษัท บีทีเอส แสนสิริ โฮลดิ้ง ทเวนที ทู จำกัด) โครงการ ศุภาลัย ลอฟท์ สถานีแยกไฟฉาย 370 ห้อง (บมจ.ศุภาลัย) โครงการนิช ไพรด์ เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ 752 ห้อง (บริษัท เสนา ฮันคิว 1 จำกัด) เป็นต้น

Source: ประชาชาติธุรกิจ

---

ติมตามข่าวสารการเงิน เศรษฐกิจรอบโลกได้ที่ คลิ๊ก
เข้ากลุ่มนักเทรดใน Facebook คลื๊ก นี้

---